Venäjän epävakaa taloudellinen tilanne vuonna 2014 vaikutti myös kiinteistömarkkinoiden tilaan. Mitä odottaa vuodesta 2015 ja mitkä ovat huoneistojen kustannukset?
Asuntojen hintakysymys on perinteisesti merkityksellinen suurille väestöryhmille. Asuntomyyjät pelkäävät, että heidän on myytävä omaisuutensa penneillä, ja ostajat pelkäävät, että heidän on maksettava ylimääräistä kiinteistöstä.
Pitkän aikavälin ennusteiden tekeminen vaikeassa taloustilanteessa ja epävakaassa geopoliittisessa tilanteessa on erittäin ongelmallista. Siksi useimmat asiantuntijat rajoittuvat lyhyisiin ajanjaksoihin - seuraavien kuuden kuukauden tai vuoden ajan.
Asuntojen kustannukset, kuten muutkin tavarat, riippuvat yleensä kysynnän ja tarjonnan tasapainosta. Kysyntä määräytyy pitkälti kansalaisten vakavaraisuuden mukaan, ja tarjonnan määrää rakennusteollisuuden dynamiikka ja lainattujen sijoitusrahastojen saatavuus kehittäjille.
Kiinteistöjen kysyntä Venäjällä vuonna 2015
Kiinteistöjen kysynnän odotetaan laskevan vuoden 2015 aikana useista syistä. Niistä keskeinen on asuntolainojen saatavuuden heikkeneminen, mikä oli keskeinen asuntojen kysynnän ajuri Venäjällä.
Asuntolainoille vuonna 2015 on ominaista lainojen korkojen nousu (vähintään 2 prosenttiyksikköä) sekä pankkien lainaajien vaatimusten kasvu. Joten jo nyt jotkut pankit ovat ilmoittaneet nostavan vähimmäiskäsityksen 40-50 prosenttiin. Tällaisissa olosuhteissa asuntolainoista ei pääse monille venäläisille.
Myös kysynnän lasku on seurausta kiinteistömarkkinoiden vuoden 2014 lopulla heränneestä jännityksestä. Sitten monet ostajat pyrkivät muuttamaan ruplasäästönsä nopeasti huoneistoiksi. Siksi jotkut venäläiset ovat jo onnistuneet tyydyttämään kysynnän, varsinkin sen investointisegmentissä (kun asunto ostetaan tulojen tuottamisen eikä asumisen kohteena).
Kansalaisten ostovoiman lasku ruplan devalvoitumisen ja korkean inflaation seurauksena vaikuttaa kielteisesti myös kiinteistömarkkinoihin.
Ennuste rakennedynamiikasta vuonna 2015
Rakennusteollisuuden aktiivisuus on jo laskenut. Monet potentiaaliset projektit keskeytetään, ja vain niitä, jotka ovat korkeassa valmiudessa tai joilla on merkittävä investointipotentiaali, jatketaan. Rakennusteollisuuteen vaikuttaa myös kielteisesti hankkeiden toteuttamiseen lainattujen varojen kustannusten kasvu.
Monien jälkimarkkinoiden asunnon omistajien odotetaan lykkäävän myyntiään "parempiin aikoihin" voidakseen kerätä suuren summan.
Tällä tilanteella on kaksi seurausta - kysynnän uudelleenjako jälkimarkkinoille sekä tarjonnan vähäinen lasku.
Asuntojen hintaennuste vuodelle 2015
Tämän ennustetun suuntauksen, joka johtuu kiinteistöjen kysynnän laskusta (ja tarjonnan lasku on hitaampaa), pitäisi johtaa asuntojen hintojen laskuun vuoden 2015 jälkipuoliskolla. On totta, että sen odotetaan tapahtuvan vähitellen eikä siitä tule vaikuttava.
Kiinteistönvälittäjät uskovat, että lasku vaikuttaa kiinteistöjen toissijaisiin markkinoihin enemmän. Asiantuntijat vetävät analogioita vuosien 2008-2009 kriisiin. Sitten huoneistojen rupla-arvo laski 10%, ja niiden dollariarvo laski vielä enemmän - 30-35%. Vastaava tilanne on nyt havaittavissa - asuntojen hinnat dollareissa laskivat enemmän kuin ruplaa.
Uusien rakennusten hinnat vuonna 2015 jatkavat hintojen nousua. Asiantuntijoiden mukaan kasvu voi olla 5-10%.
Samaan aikaan asuntojen hintojen lasku ei välttämättä tapahdu lainkaan, jos ohjauskorkoa alennetaan, valuuttadynamiikka normalisoituu ja valtio kehittää toimenpiteitä asuntolainan tukemiseksi.
