Termi "kiinnitys" otettiin käyttöön Kreikassa kolme vuosisataa eKr. Se tarkoitti, että velallinen oli velkojaan vastuussa omalla maallaan. Kansallisessa lainsäädännössä tällainen käsite ilmestyi viime vuosisadan 90-luvun alussa. Nykyaikaisessa Venäjässä asuntolainan yhteydessä syntyviä suhteita säännellään lailla "Asuntolainoista (kiinteistön pantit), sellaisena kuin se on muutettuna 25. marraskuuta 2017.
Asuntolaina yksinkertaisilla sanoilla
Toinen asuntolainojen nimi on kiinteistövakuus. Tämä on nimitys tavasta, jolla velvoitteet turvataan, kun velallinen antaa luotonantajalle edun saataviensa täyttämisessä pantin arvosta, josta tulee kiinteistö. Näiden suhteiden järjestelmässä velallinen toimii panttina ja luotonantaja panttina.
Asuntolaina voi yleisimmässä tapauksessa toimia vakuudena erityyppisille rahallisille velvoitteille. Samanaikaisesti oletetaan, että velvoitteet voivat olla olemassa jo asuntolainasopimuksen tekohetkellä ja että ne voivat syntyä tulevaisuudessa. Tällä hetkellä asuntolaina on kehittynyt lainojen ja luottojen tarjoamisen alalla kansalaisille.
Asuntolaina voi syntyä sekä lain että asuntolainasopimuksen nojalla. Lain nojalla pantti syntyy, kun kiinteistöjen osto ja myynti tapahtuu ilman, että ostaja maksaa siitä kokonaisuudessaan. Tässä tapauksessa myyjä toimii asuntolainaajana ja ostaja kiinnelainaajana. Sopimuksen mukainen kiinnitys sisältää kirjallisen kaupan kahden tai jopa useamman osapuolen välillä. Tällaisen sopimuksen mukaan omistaja tai henkilö, joka laillisesti hoitaa kohteen taloudellista hallintaa, tulee panttajaksi.
Kiinteistökiinnityksiä koskevan lain perussäännökset
Asuntolainasta säädetään, että oikeussuhteen solmivat osapuolet tekevät sopivan sopimuksen keskenään. Tämän asiakirjan ehtojen mukaan yhdellä osapuolella (velvoitteen saaja) on oikeus tyydyttää rahasaatavansa. Niiden lähde on pantin kohteena olevan kohteen hinta. Sopimus allekirjoitetaan velallisen omistamassa ja käyttämässä kiinteistössä.
Edellä mainitusta sopimuksesta syntyy asuntolainasuhde, johon sovelletaan vakuuden periaatteita. Koska yritysten, huoneistojen, rakenteiden, tonttien liikevaihto on lain sallima, pantti on mahdollista näiden kohteiden suhteen.
Asuntolaina on mahdollista perustaa lainasopimuksen tai lainasopimuksen ehtojen täyttämisen varmistamiseksi. Velvollisuus voi perustua osto- ja myyntitapauksiin, sopimuksiin, vuokraamiseen tai vahingoittumiseen.
Asuntolain (pantti) laissa säädetään kirjanpidon tarpeesta sekä velalliselle että velkojalle, jos ne ovat oikeushenkilöitä.
Sopimuksen kohteen on varmistettava päävelan maksaminen joko kokonaisuudessaan tai osapuolten sopimuksessa määritetyssä osassa. Tehdessään sopimuksen sopimuspuolet voivat asettaa ehdon korkojen maksamiselle. Laissa säädetään mahdollisuudesta maksaa korvaukset kertakorvauksena; se ei voi ylittää sopimuksen mukaisia velvoitteita.
Laissa säädetään muista maksuista, joihin kuuluvat:
- vahingonkorvaus;
- rangaistus;
- sakko sopimusehtojen rikkomisesta;
- oikeudenkäyntikulujen korvaaminen;
- kohteen toteuttamisesta aiheutuvien kustannusten korvaaminen.
Tapahtuu, että velkoja, joka haluaa säilyttää omaisuuden koskemattomuuden, joutuu käyttämään rahaa sen täydelliseen ylläpitoon ja suojaamiseen. Tällöin hänellä on oikeus kiinnitettyjen kiinteistöjen kustannusten korvaamiseen.
Kohteiden luokat, joista voi tulla sopimuksen kohteena, määritetään asuntolain laissa. Siviililainsäädännön mukaisesti vakiintuneen menettelyn mukaisesti rekisteröity omaisuus voidaan pantata asuntolainasopimuksella.
Asuntolainasopimuksen kohde
Asuntolainasopimus voi olla:
- tontit;
- rakennukset, rakenteet, yritykset, muut pääomarakennusobjektit;
- asuinrakennukset, huoneistot sekä niiden osat, jotka ovat erillisiä huoneita;
- autotallit, kesämökit, puutarhatalot, muut kulutusrakennukset;
- lentokoneet, alukset ja avaruusesineet.
Joissakin tapauksissa kiinnelaki antaa sopimuksen kohteeksi asuinrakennukset, jotka liittyvät suoraan maan jakamiseen. Jos tontteja, joiden valtion omistusta ei ole jaettu, ei rekisteröidä, se ei voi olla este asuntolainasuhteiden muodostumiselle.
Siviililain ja kiinnelain mukaan sopimuksen kohteena oleva asia samoin kuin sen lisävarusteet ovat yhtenä kokonaisuutena. Siksi lisävarusteista tulee osa yleistä lupausta, ellei osapuolten sopimuksella toisin määrätä. Asi, jota ei voida jakaa muuttamatta sen päätarkoitusta, ei voi olla kaupan itsenäinen kohde.
Asuntolainaajan vaatimus on, että sopimuksen kohteena olevan omaisuuden on oltava hänen omistuksessaan tai ainakin taloudellisella lainkäyttöalueella. Jos esine poistetaan liikkeestä tai siitä voidaan periä vaatimus, tällaista omaisuutta koskevien vaateiden vakuus ei ole sallittua. Sama asia koskee kiinteistöjä, joiden yksityistämistä ei voida suorittaa.
Asuntolain mukaan lain kohteena voi olla vuokrasopimus, mikäli vuokralle antajalla tai esineellä on taloudellisen hallinnan oikeuden perusteella suostumus.
Kiinnitys kiinteistöön, joka on sopimuksen tekohetkellä yhteisessä omistuksessa, voidaan vahvistaa, jos kaikki lailliset omistajat suostuvat siihen. Tällaisen suostumuksen on oltava kirjallinen. Jaetun omistuksen tapauksessa henkilöllä on oikeus kiinnittää hänelle kuuluva omaisuus ilman muiden yhteisomistajien suostumusta.
Asuntolainasopimuksen sisältö
Panttisopimuksessa on mainittava:
- asuntolainasopimuksen kohde;
- tällaisen aiheen arviointi;
- sopimuksen ydin
- velvoitteen täyttämisen määrä ja sen kesto.
Asuntolainasopimus tehdään siviilioikeuden yleisten sääntöjen ja periaatteiden mukaisesti. Asiakirjassa on oltava tiedot sopimuksen aiheesta, sen arvioinnista ja muista merkittävistä seikoista velvoitteiden täyttämisessä. Osapuolet voivat sisällyttää asiakirjaan erityisehtoja, jotka mahdollistavat kiinteistön sulkemisen perimisen. Nämä tiedot voidaan antaa erillisen sopimuksen muodossa.
Asuntolainasopimus sisältää kohteen nimen ja paikan, jossa se sijaitsee. Asiakirjassa olevan kuvauksen on oltava riittävä kohteen tunnistamiseksi. Oikeus, jonka perusteella esine kuuluu lainanantajalle, täsmennetään myös asiakirjassa. Jos kohteena on vuokrasopimus, sen on ilmoitettava sen voimassaoloaika.
Sopimuksen kohteen arviointi määräytyy osapuolten tekemän sopimuksen perusteella, ja se annetaan rahana. Keskeneräisen rakennuskohteen arviointi suoritetaan sen markkina-arvoon.
Joitakin kiinnityksen ominaisuuksia
Asuntolainan vakuutena oleva velvoite ilmoitetaan sopimuksessa yhdessä sen syntymisperusteen ja ajanjakson kanssa, jolle se on asetettu. Sopimuksessa voidaan määrätä, että rahallisten velvoitteiden määrä vahvistetaan myöhemmin; tässä tapauksessa on tarpeen määrätä edellytykset velvoitteiden määrän määrittämiselle.
Jos korvausvaatimukset voidaan osapuolten suostumuksella toteuttaa osittain, sopimusehdoissa on oltava maksujen ehdot ja tiheys. Jos tiettyä maksumäärää ei määritetä, on tarpeen säätää niiden määrittämisen edellytyksistä.
Asuntolaina on pakollinen valtion rekisteröinti. Se tulee voimaan vasta siitä hetkestä, kun merkintä tehdään asianomaisessa valtion rekisterissä. Rekisteriotteessa kiinteistövakuudelle annettu merkintä heijastuu omistajan oikeuksien tälle tai toiselle omaisuudelle rasitteina.
Kiinteistökiinnityksen erityistapaus on asunnon kiinnitys. Tämä vakuusmuoto tuli yleiseksi sen jälkeen, kun aloitettiin hallitusohjelmat, joiden tarkoituksena oli tukea asuntoja ostavia kansalaisia. Tämäntyyppisen asuntolainasopimuksen nojalla pantin panttaja pantti asunnon vakuuttamaan taloudelliset velvoitteensa. Asunnon kiinnityssopimuksen allekirjoittavat lainanantaja ja asunnon omistaja. Sopimuksen rekisteröinti tapahtuu enintään viiden työpäivän kuluessa.
Vakuutus asuntolainasopimuksen tekemisen yhteydessä
Luotonantaja on erittäin kiinnostunut siitä, että hänen panttina saama omaisuus oli turvallinen, kunnes velallinen täyttää täysin taloudelliset velvoitteensa. Siksi laissa säädetään asuntolainan kohteen vakuutuksesta mahdollisilta vahinko- tai menetysriskeiltä. Tällainen vakuutus on pakollinen. Pankit perustavat usein oman vakuutusyhtiönsä, joka vakuuttaa asuntolainasopimuksen kohteet. Nämä rakenteet tarjoavat toisinaan lainanottajille lisäpalvelutyyppejä, mikä johtaa objektiivisesti kokonaiskustannusten nousuun ja nostaa lainapalvelujen kustannuksia.
